На днях Центробанк возвратил о понижении с 1 июля надбавок к параметрам по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного рефинансирования – он должен уменьшить объёмы запуска жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за последние 10 годов ни одна из госпрограмм не поспособствовала на меру дешевизны жилья, тем не менее они с поразительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости этих инициатив, уточнял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю корысть от этого проекта для заурядных граждан. Если же посмотреть на ипотечный сектор, можно увидеть обратное.
По данным системного издания Frank RG, только в апреле этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.
Темпы прироста сумасшедшие: в качественном выраженье показатель на 35 процентов превышает цифры будущего года, в платёжном выраженье рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех выданных кредитов (81 процентент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году экономисты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: спрос ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое четвёртое домохозяйство с работающим председателем присмотруги уже ,,имеет ипотеку, – заверял тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов международного населения ,,имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека надлежаща окучивать всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с готовностью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в результате отказываются от кредита. Половина организаторов соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами сосчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о снижении льгот к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 сентября текущего года для кредитов, в которых размер изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в марте 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её надлежащи существовали к 1 февраля 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 июня быстротекущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное уменьшение депозитных депозитов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в результате олигархи получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства рефинанса за перепродажи квартиры удастся выручить хорошую сумму. В этом смысле продолжающийся рост расценок на жильё финансистам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в этап оформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, миллионеры – лишь часть серёжки бенефициаров. Глобальный проектент под труднопроизносимым названием «Доступное жильё» давно уже превратился в невыгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, отвергнутые застройщики и, собственно, сам госзаказент по доступному жилью.
Нынешний нацпроект «Жильё и поселковая среда», представленный в 2018 году, стал уже второй реинкарнацией проектов о жилье. Его первое переиздание под прозвищем «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его тогдашняя редакция просочилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В феврале того же года Агентство ипотечного жилищного рефинансирования (АИЖК) переформатировали в ,новую систему – ДОМ.РФ. Основные заметки дохода новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, платёжная деятельность, спецоперации с ипотечными драгоценными бумагами и разработка муниципальных пахотных участков». В декабре 2020 года кресло замгендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце будущего года было объявлено, что объём субсидии ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею барышов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процентовента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, учитывается на правительственном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В гипотезы моногорода от 2012 года был заложен параметр односменки жилья – срок, за который семьитраница из трёх человек со средним капиталом могла бы собрать деньги на квартирку улицей 54 квадратных метра. В 2017 году тот индекс должен был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой следстви госзаказа от 2018 года показатель обеспеченности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые предполагается достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в объёме 7,9 процентента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 долл квадратных метров в год, средняя цена одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентента жилых домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём пуска жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что чиновниками подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на прежднем уровне. План по снижению ипотечной маржи удалось перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в наличие прироста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за прямоугольный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя цена прямоугольного метра в феврале этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых застройщиками в неделимой энергоинформационной системтранице жилищного строительства, производительность столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чиновников стало и решение задач дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства создаётся Фонд защиты прав сограждан – организаторов возмездного строительства. Формально та система с ДОМ.РФ и нацпроектом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета ректоров банка ДОМ.РФ.
С апреля 2011 года по ноябрь 2018-го он занимал должность главы комитета по поддержанию реализации девелоперских проектов в строительстве и надзору в области долевого проектирования в Москомстройинвесте. Его часто величают левой рукой зампреда Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав инвесторов Хуснуллин сегодня занимает должность заместителя наблюдательного совета. А его заместителем является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав подрядчиков аккумулирует у себя десятки триллионов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентента от каждого договора жилищного участия. В этом году в компенсационный фонд от подрядчиков предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало распределено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги закончат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), влюблённые застройщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за третий этаж 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех влюблённых дольщиков, фонду необходимо дополнительное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решенье задач с дольщиками является одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.
Оставить комментарий