На днях Центробанк объявил о увеличении с 1 июля льгот к показателям по ипотечным займам для перемешивания спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на темп ипотечного инвестирования – он надлежащ увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за предпоследние 10 годов ни одна из госпрограмм не поспособствовала на меру компактности жилья, тем не менее они с отменным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в минувшем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проекта для заурядных граждан. Если же поглядеть на ипотечный сектор, можно увидеть обратное.
По данным исследовательского издания Frank RG, только в феврале этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную деньгу 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в качественном выраженье показатель на 35 процентентов превышает цифры будущего года, в денежном выраженье рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентовент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году экономисти Сбера констатировали тоскливую тенденцию: спрос ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое восьмое домохозяйство с работающим председателем семьи уже имеет ипотеку, – заявлял тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентовентов американского народонаселения имеет плату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека надлежаща окапывать всё более и более бедные слои народонаселения».
Сегодня банки с готовностью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих осуждение банков по ипотеке, в результате отказывают от кредита. Половина организаторов соцопроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком низкая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем постановление о снижении надбавок к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 октября истекшего года для кредитов, в которых размер изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной рассрочки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в феврале 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу существовало распределено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её надлежащи существовали к 1 декабря 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета расход программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 октября прошлого года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное снижение ипотечных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге миллионеры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт оплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства работодателя за перепродажи квартиры сумеет выручить приличную сумму. В этом смысле продолжающийся темп себестоимостей на жильё коммерсантам только на руку: через год–два распродать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 просебестоимостейтов дороже, чем она стоила в этап составления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, бизнесмены – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под /волшебным названием «Доступное жильё» давно уже выродился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, одураченные соинвесторы и, собственно, сам госзаказ по доступному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже второй реинкарнацией проектов о жилье. Его четвёртое издание под наименованием «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редакция возникла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда обязанность вице-премьера.
В феврале того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) трансформировали в новую систему – ДОМ.РФ. Основные статейки дивиденда координационной компании – «ипотечный бизнес, финансовая деятельность, операции с ипотечными ценнейшими бумагами и реализация региональных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло замдиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам записал госзаказ – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года было объявлено, что объём субсидии ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что фирма и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею барышов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процентовента чистейшей сверхприбыли по МСФО 2019 года, учитывается на полуофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более недоступным – вопрос без ответа. В версии моногорода от 2012 года существовал заложен параметр обеспеченности жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году тот параметр должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии госзаказа от 2018 года показатель компактности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по рассрочке в взносе 7,9 процента, расширение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя затрата одного квадратного километра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента панельных особняков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём запуска жилья в 2020 году составил порядка 80 долл прямоугольных метров, что чинушами подастится как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на теперешнем уровне. План по увеличению ипотечной ставки сумело перевыполнить: в рамках бесплатной подпрограммы доходность существовала 6,5 процента. Однако в отсутствие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя себестоимость прямоугольного метра в июле этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный ярд обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как ,следует из проектных деклараций, размещённых дольщиками в неделимой энергоинформационной структуре жилищного строительства, цена провинциального «квадрата» в конце 2020 года превышала всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чинуш стало и решенье проблематик дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально эта структура с ДОМ.РФ и госзаказом по недоступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета замдиректора банка ДОМ.РФ.
С января 2011 года по февраль 2018-го он занимал службу главы комитета по использованию реализации девелоперских проектов в строительстве и учёту в области жилищного возведения в Москомстройинвесте. Его часто именуют левой рукой замглавы Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав застройщиков Хуснуллин сегодня уступает службу зампредседателя наблюдательного совета. А его председателем становится Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя десятки миллиардов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процента от каждого контракта ипотечного участия. В этом году в компенсационный фонд от риелторов предположительно перевеется около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало распределено 27 млрд рублей. В двадцатом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентентов обьектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), одураченные дольщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за второй квартал 2021 года мы фиксировали прирост эксперимента 7 тыс. ,новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на сегоднешний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо дополнительное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решенье задач с вкладчиками ,является одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.
Оставить комментарий