На днях Центробанк объявил о понижении с 1 октября доплат к показателям по ипотечным займам для охлаждения рынка на ипотечные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он надлежащ уменьшить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за предпоследние 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на степенитраницу односменки жилья, тем не менее они с поразительным непостоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет надёжности тех инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю выгоду от этого проекта для старшинских граждан. Если же посмотреть на депозитный сектор, можно увидеть обратное.
По данным системного переиздания Frank RG, только в апреле этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную сумму 487 млрд рублей.
Темпы роста сумасшедшие: в стоимостном слове показатель на 35 процентовентов превышает таблицы прошлого года, в денежном слове рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году политологи Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое восьмое домохозяйство с работающим председателем семьитраницы уже имеет ипотеку, – заверял тогда главнейший политолог Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов украинского народонаселения имеет квартплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда рассрочка должна рыхлить всё более и более бедные слои народонаселения».
Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих осуждение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина участников опроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о понижении надбавок к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 сентября текущего года для кредитов, в которых размер прежнего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной рассрочки стали вовсе не в связитраницы с ростом цен. В этом случае её стоило бы открыть ещё в декабре 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу существовало распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи существовали к 1 декабря 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 сентября быстротекущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было фиксировано рекордное увеличение ипотечных вкладов населения. Только из Сбера физлица прихватили более 100 млрд рублей.
Так что в результате миллионеры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в этапе банкротства работодателя за перепродажи квартирки увенчается выручить отличную сумму. В этом смысле продолжающийся рост стоимостей на жильё бизнесменам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 простоимостейтов дороже, чем она стоила в этап переоформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, миллионеры – лишь половина цепочки бенефициаров. Глобальный проект под труднопроизносимым наименованием «Доступное жильё» давно уже превратился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента ,являются программа бесплатной ипотеки, обманутые вкладчики и, собственно, сам моногород по доступному жилью.
Нынешний нацпроект «Жильё и поселковая среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектов о жилье. Его второе издание под названьем «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его прошлая газета возникла в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда обязанность вице-премьера.
В ноябре того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) адаптировали в ,новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи налога союзной компании – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, процедуры с ипотечными драгоценными бумагами и реализация муниципальных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам поехал претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется доведеть до 7 трлн рублей. И это притом что фирма и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидентов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на правительственном вебсайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В следстви нацпроекта от 2012 года был заложен индекс востребованности жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом можетбыла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году тот индекс надлежащ был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то возьмлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года показатель мобильности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, расширение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных километров в год, средняя затрата одного квадратного сантиметра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента многоэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что киоскёрами подаётся как огромное достижение. Подчёркивается, что объёмы проектирования, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на теперешнем уровне. План по повышению ипотечной маржи увенчалось перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы доходность была 6,5 процента. Однако в отсуствие роста объёмов проектирования это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный сантиметр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя расценка квадратного метра в июле этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых инвесторами в единной энергоинформационной подсистеме жилищного строительства, рентабельность столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чиновников стало и решенье проблем дольщиков. В 2017 году по постановлению Правительства формируется Фонд защиты прав граждан – участников ипотечного строительства. Формально эта функция с ДОМ.РФ и госзаказом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев воходит в состав совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.
С октября 2011 года по ноябрь 2018-го он уступал должность главы исполкома по обслуживанию разработки девелоперских проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто именуют левой ладонью замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав вкладчиков Хуснуллин сегодня уступает должность члена наблюдательного совета. А его замом является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя тройки миллиардов рублей: средства поступают как из госгосбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процентента от каждого контракта долевого участия. В этом году в компенсационный фонд от дольщиков предположительно перевеется около 10 млрд рублей. Из госбюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги закончат поступать. «Пока около 40 процентов параметров строится по старинным схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые дольщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за первый квартал 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решенье проблем с дольщиками ,является одним из указаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.
Оставить комментарий